据 meiguo.com 于 2025 年 7 月 23 日收到的消息 ‣ 美国房地产市场持续出现供需脱节现象。尽管高借贷成本和经济不确定性令房屋销售陷入低迷，房价却仍在创新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，6月份成屋销售总数年化环比下降2.7%，至390万户，为去年9月以来最低水平，远低于市场预期的400万户，反映出市场需求持续疲软。

然而，销售疲软并未能阻止房价攀升。6月份成屋售价中位数同比上涨2%，达到43.53万美元，创历史新高。Zonda公司首席经济学家Ali Wolf指出，这种供需失衡难以长期维持，房价在需求下降的背景下难以持续上涨。

NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，住宅建设速度长期落后于人口增长，是推高房价的根本原因。虽然待售房屋库存有所增加，但销售速度放缓导致当前库存供应量达到4.7个月，为2016年7月以来最高水平，供需矛盾依然突出。

“锁定效应”进一步加剧了供应短缺。许多房主疫情期间以超低利率锁定抵押贷款，因不愿放弃优惠利率而选择不出售房屋。高盛的分析显示，87%的抵押贷款持有人利率低于当前水平，三分之二的借贷成本比当前利率低2个百分点，这种现状显著抑制了房屋交易意愿。

在需求端，高抵押贷款利率是抑制销售的关键因素。房地产咨询公司Cotality首席经济学家Selma Hepp指出，春季购房旺季未能带来市场提振，高房价和利率使许多潜在买家无力承担。年初利率短暂下降曾带来短暂喘息，但川普4月初宣布的“对等关税”计划推高了利率。

数据显示，若抵押贷款利率能降至6%，将有16万租房者转变为首次购房者。然而，在当前环境下，这种可能性仍然渺茫。

市场复苏前景黯淡。Selma Hepp认为，进入季节性淡季后，销售难以出现改善。花旗银行经济学家Veronica Clark表示，高抵押贷款利率、负担能力缺失、疲软的劳动力市场以及买家对未来的不确定性，均构成需求端的阻力。

川普公开批评美联储主席鲍威尔迟迟不降息，称其导致住房市场发展滞后。同时，川普正考虑取消房屋销售资本利得税的提案。根据现行税法，单人最高可免缴25万美元的资本利得税，夫妻联合申报的免税额度为50万美元。但该免税额度自1997年起未作调整。

综合自纽约时报及其他媒体的报道。