尽管春季通常是购房旺季的开始，但受到持续高企的房价、美联储按兵不动的利率政策以及经济前景不明朗等多重因素影响，美国房地产市场情绪显得有些谨慎。与此同时，美国租房市场的火热以及民众对房地产根深蒂固的偏爱，为市场提供了一定的支撑。

最新的美国房地产经纪人协会（NAR）报告显示出美国房价的“韧性”。今年第一季度，绝大多数美国都市区的房价中位数均呈现上涨态势，不少地区更是创下历史新高。与去年同期相比，全美现有独栋住宅的房价中位数上涨了3.4%，达到40.23万美元。值得注意的是，虽然美国房价整体仍在攀升，但增速相较于上一季度的近5%有所放缓。

根据NAR数据，东北部地区依旧是房价上涨的领头羊，年度涨幅高达10.3%。中西部和西部地区的房价也分别上涨了5.2%和4.1%。尽管南部地区占据了最大的现房销售份额，但其房价涨幅却最为温和，仅为1.3%。

根据该份报告，全美150个最大的都市区中，纽约州的锡拉丘兹（Syracuse）以高达17.9%的年度房价涨幅位居涨幅榜首位，其房价中位数为23.43万美元。紧随其后的是阿拉巴马州的蒙哥马利（Montgomery，16.1%，中位数23万美元）以及俄亥俄州和宾夕法尼亚州交界的扬斯敦-沃伦-博德曼地区（Youngstown-Warren-Boardman，13.6%，中位数16.19万美元）。纽约长岛的拿骚县和萨福克县（Nassau County-Suffolk County）也以12.0%的涨幅入围，房价中位数高达77.93万美元，这无疑反映出纽约都市圈外溢效应以及对购房者对优质生活环境的持续追求。

孙斯陶

与此同时，美国房价最贵的十大都市圈中，加州占据了八席，再次印证了“金州”房地产市场的坚挺。其中，旧金山湾区以圣何塞-森尼韦尔-圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）高达202万美元的房价中位数领跑全美，年度涨幅也达到9.8%。NAR首席经济学家劳伦斯·云认为，高房价在一定程度上反映了这些地区多年来住房供应不足以及财富分配的不均。

当然，并非所有地区的房价都在上涨。NAR的数据显示，受追踪的228个市场中，有近17%的（即38个市场）在第一季度出现了房价下跌，高于去年第四季度的11%。然而，劳伦斯·云指出，整体而言，美国业主并非在困境中抛售，目前依然能够获利，且市场上的不良资产（如止赎、短售和抵押贷款违约）仍处于历史低位。

尽管房价高企，但近期的数据显示，随着夏季的到来，潜在购房者的热情似乎正在被点燃。美国抵押贷款银行家协会（MBA）5月9日发布的数据显示，截至5月2日当周，房贷申请量较去年同期大幅增长13%。MBA高级副总裁兼首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼也指出，近期传统贷款需求的意外强劲增长，可能与高房价导致贷款金额增加以及近期更多“改善型”和“复购者”的入场有关。

与此同时，NAR此前发布的报告也显示，3月份的房屋销售签约数量环比增长了6.1%，创下自2023年12月以来的最大月度涨幅。该指标通常被认为是未来房屋销售的先行指标。劳伦斯·云认为，房屋销售签约数量的强劲增长预示着市场可能出现转机，这表明在持续的就业增长推动下，潜在购房者的数量显著增加。

值得关注的是，美国房贷利率近期保持了相对稳定。房地美（Freddie Mac）的数据显示，截至5月8日当周，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.76%，与前一周持平，但低于去年同期的7.09%。15年期固定抵押贷款的平均利率为5.89%，略低于前一周的5.92%，也远低于去年同期的6.38%。房地美首席经济学家萨姆·卡特指出，与去年同期相比，当前的利率环境更为有利，稳定的利率正在刺激房贷申请量的持续增长。

美联储在5月7日的FOMC议息会议上决定维持利率不变，这一决策对包括美国房贷在内的各类借贷成本以及储蓄收入产生了广泛的影响。尽管美联储在2024年进行了三次降息，但消费贷款利率，包括信用卡、汽车贷款等，目前仍处于高位。

Bankrate的数据显示，今年以来，美国信用卡的平均年利率一直略高于20%，接近2024年的历史新高。汽车贷款利率与美联储的政策联系更为紧密。Edmunds的数据显示，4月份五年期新车贷款的平均利率为7.1%，二手车贷款的平均利率为10.9%，均高于2024年底的水平。

尽管房贷利率与美联储的直接关联较小，更多地受到美国国债收益率和经济形势的影响，但关税政策和潜在的经济衰退担忧正在影响着美国房贷利率。根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的观察，对于潜在购房者而言，当前的利率水平仍不足以显著提振房地产市场。许多借款人不愿意在当前高利率环境下贷款购房，而很多已经拥有较低利率贷款的业主也不愿意出售房产。

与充满不确定性的房产买卖市场形成对比的是，美国的租房市场正呈现出繁荣态势。大城市的租房市场上，公寓租户续租率显著上升。租户更倾向于续租的原因是多方面的，包括搬迁成本高昂、购房市场难以负担、沿海地区租赁房源短缺、对经济和关税的担忧以及郊区公寓的吸引力增加（郊区公寓通常更大更舒适）。孙斯陶认为，这种低租户更替率使得房东往往能够以更高的价格进行续租，并降低了因租户搬离而产生的维修、粉刷和清洁等成本，从而改善了现金流。

值得注意的是，根据CBRE数据，今年第一季度全美租金同比上涨了0.9%。这得益于自2000年以来最强劲的正净吸纳量（已出租单元数量的变化），是疫情前第一季度平均水平的三倍多。这是需求连续第四个季度超过新房竣工量，导致多户住宅的空置率降至4.8%，低于5%的长期平均水平。

尽管年初以来美国股市起伏不定，但盖洛普的一项最新调查显示，超过三分之一的美国人（约37%）仍然认为房地产是最佳的长期投资选择，这一比例与去年基本持平。黄金是第二受欢迎的长期投资，占比23%，较去年上升了5个百分点。相比之下，只有16%的受访者更看好股票或共同基金作为长期投资，较2024年的调查结果下降了6个百分点。

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